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用地補償について

用地補償のながれ

 1.説明会
 2.用地測量・物件調査
 3.補償金額の算定
 4.用地交渉
 5.契約
 6.内渡金の支払い
 7.土地の引渡し
 8.精算金の支払い

用地測量及び物件調査

用地測量

 事業のために必要となる土地を確定させるため、関係者の皆さんに立ち会っていただいて、一筆ごとに土地の境界の確認、調査、測量を行います。

 また、分筆や地積更正などの登記手続きが必要な土地については、一筆ごとの「地積測量図」を作成し、土地所有者と隣接地所有者の双方に署名、押印をいただいて「境界確認書」を作成します。

 土地の面積は実測面積で、また地目は現況地目でお譲りいただきます。

物件調査

 土地に、建築物・工作物・立木などの物件がある場合については、物件の使用状況・種類・構造・材質・数量・大きさなどを調査します。

 用地測量及び物件調査の作業は、市が委託する業者が担当します。

補償金額の算定

 用地測量及び物件調査の結果に基づいて、土地価格及び物件の移転料などの補償金額の算定を行います。

 公共事業の用地取得にあたっての補償金額は、適正かつ公平でなければなりません。
 そこで、国が定めた補償基準に基づいて、土地の価格、物件の移転料などの補償金額を算定いたします。

1.土地価格

 補償基準で「土地価格は正常な取引価格をもって取得価格とすること」とされています。
 そこで、取得価格の算定にあたっては利用状況(現況地目)に着目し、次の資料に基づいて算定を行います。

a.類似地区の正常な取引価格からの比較
b.地価公示価格からの比較
c.山口県地価調査価格からの比較
d.不動産鑑定士による鑑定価格
e.その他

2.物件の移転補償

a.建物の移転補償
 土地に建物がある場合は、妥当と思われる移転工法(再築工法、移築工法、曳家工法、改築工法等)を決定し、それに必要な費用を補償いたします。

b.工作物の移転補償
 移転することが可能なもの(フェンス、門扉、看板など)については移転に必要な費用を、また移転することが不可能なもの(コンクリート叩ブロック塀、堀井戸など)については、新設に必要な費用を補償いたします。
 なお、土留施設、階段などのように、土地と一体となってその効用をなしているものについては、移転補償の対象とはなりません。

c.立木の補償
 移植していただくものについては、移植に通常必要とする費用及び移植に伴う枯損などにより通常生ずる損失を補償し、伐採していただくものについては、伐採に通常必要とする費用を補償いたします。

3.改葬等の補償

 お墓を移転していただく必要があるときは、墓石などの移転費用、遺骨を新しい墓地に再び埋葬するまでの費用、及び供養、祭礼などの宗教上の儀式に必要な費用を補償いたします。

4.各種の補償

a.動産の移転補償
 居住用の家財、店頭商品、引越荷物などの屋内動産や、庭石、機械器具、材料などの一般動産の移転につきましては、荷造り、運搬などに必要な費用を補償いたします。

b.借家人の補償
 借家をされている方が、移転後も継続してその建物を借りる場合には、引越に必要な費用と建物を移転する期間の仮住いに必要な費用を補償いたします。また、移転後に借家を継続して借りることが困難な方につきましては、引越に必要な費用と、現在借りている建物と同程度の建物を新たに借りるために通常要する費用を補償いたします。

c.家賃減収の補償
 移転する建物を賃貸している貸家主の方が、移転の期間中に家賃を得ることができないときは、移転期間中の家賃の減収分を算定して補償いたします。

d.移転雑費
 移転先をさがすための費用、住居移転のための届出など法令上の手続きに必要な費用、知人に移転の通知をするための費用など、建物の移転や引越をするために支出することが想定される細かい経費を補償いたします。

e.営業補償
 建物などの移転により、営業を継続することが困難である場合や、一時的に休業をしていただく場合は、営業の実態を詳しく調査のうえ、営業補償をいたします。

f.残地補償
 土地の一部が買収されたため、残された土地について価格の低下や利用価値の減少などが生じたときは、形状、面積、利用形態などを調査のうえこれらの損失額を適正に評価して補償いたします。

g.借地権などのある土地の補償
 買収される土地が借地や小作地であときは、これらの権利も補償いたします。これらの権利の価格は土地の価格に含まれていますから、その配分に当たっては、慣習や、所有者と権利者の話合いや、農業委員会などの意見に基づいて、土地代金に対する割合を定めることになります。
この割合は、原則として当事者間の協議で定めていただき、その割合に応じて両者に土地代金を支払うことになります。

h.その他の補償
 以上のほかにも、土地の買収に伴い損失が生じる場合は、客観的に損失を受けることが明らかなものにつきましては、これを適正に算定し損失を補償いたします。

用地交渉

 補償金額の算定が完了しますと、それぞれ個別に補償金額をご提示し、具体的な用地交渉に入らせていただきます。

 補償金額は、買収させていただく土地の地番、地目、面積、単価、物件の種類などの補償内容を記載した「補償金明細書」により、ご提示いたします。

 用地交渉に際しましては、十分なご説明を行い、皆さま方お一人ひとりのご事情をお聞きしながら、ご納得いただけるように努めてまいります。

契約

 用地交渉が進み、補償の内容や金額についてのご了解が得られますと、所定の契約書に署名、捺印(実印)をしていただき、契約が成立いたします。

 契約の成立と同時に、印鑑登録証明書や登記嘱託承諾書など、必要な書類をご提出いただきます。

補償金(内渡金)のお支払い

 契約が成立いたしますと、通常の場合、契約金額の7割の範囲内で「内渡金」をお支払いします。

土地の登記・物件の移転

1.土地の登記

 土地の分筆登記や所有権の移転登記については、市において登記手続きを行います。

 また、お譲りいただく土地について、相続登記や住所移転などの変更登記がなされていない場合は、市において代位登記を行います。

2.物件の移転

 建物、工作物、立木などの物件の移転、解体、伐採などについては、物件の所有者において行っていただきます。

税金について

 公共事業にご協力いただきますと、税法上の優遇措置が受けられます。

 市が皆さま方の土地及び物件等について、買取り及び移転の申し出をした後、6ケ月以内に契約が成立いたしますと、「5,000万円の特別控除」または「代替資産を取得した場合の課税の特例」のいずれかの適用が受けられます。

 「5,000万円の特別控除」は、所得税などの課税の基礎となる譲渡所得の金額から、最高5,000万円が控除されるものです。

 「代替資産を取得した場合の課税の特例」は、売買などの契約に基づいて支払われた補償金で代替資産を取得した場合、代替資産の取得に充てられた金額については譲渡がなかったものとみなされ、課税されないものです。

 事業用地の提供者が代替地を求める場合、その代替地をご提供くださる所有者の方に対しては、租税特別措置法の「1,500万円の特別控除」の適用が受けられます。

 また、国民健康保険料にも影響が生じます。

補償金(清算金)の支払い

 土地については、市名義に所有権の移転登記が完了し、土地の引渡しを受けた後にお支払いいたします。

また、物件については、物件の移転が完了し、移転の完了の確認を行った後にお支払いいたします。